La désinformation responsable du maintien à la hausse des prix immobiliers


Par Anne-Laure Declaye (Agefi)

Le partenariat entre Drimki et Immogroup Consulting a pour ambition de créer un nouvel indicateur de prix qui prenne en compte, grâce à une vingtaine de paramètres, les diverses réalités immobilières.

L’information trimestrielle communiquée aujourd’hui par les différents acteurs, notaires et agents immobiliers, fait ressortir des prix moyens ou des prix médians au niveau d’une ville ou d’un département (lire ci-dessus). « Les personnes à qui s’adresse cette information savent-elles seulement ce qu’est un prix médian (1)? Non », répond Jean-Michel Ciuch, président d’Immogroup Consulting. De plus, « 70 % de la population vit dans des villes de moins de 50.000 habitants pendant que ces indicateurs concernent les grandes métropoles. Les ménages ne se reconnaissent pas dans les chiffres qui sont publiés », explique-t-il.
Pour le professionnel, ces données diffusées de manière globales et peu explicites, incitent à des comportements non en phase avec la réalité et contribuent notamment à surestimer les biens et minorer la baisse des prix depuis 2008.

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Afficher les caractéristiques des biens.
Le réseau d’agences immobilières Drimki et la société d’estimations Immogroup Consulting entendent donc contribuer à davantage de transparence en établissant un nouvel indicateur semestriel qui affiche clairement les différentes spécificités des biens, source des écarts de prix entre les logements. Bien que les notaires prennent en compte dans leur méthode, par un système de coefficient, la qualité des biens dans leur indice, ils ne communiquent pas pour autant sur les caractéristiques des habitations et sur leur localisation, ce qui amène le particulier à ne disposer que d’un prix au m² dans une grande ville proche de chez lui pour se repérer et évaluer son bien. L’indicateur fait donc apparaître le critère géographique (quartier coté ou quartier non coté), la taille de la ville, la typologie, la composante énergétique.

Un nouvel indicateur d’évolution des prix.
Le nouveau venu propose en conséquence une grille multicritère pour que tout un chacun puisse constater dans sa région les différences de prix existant entre, par exemple, un bien en centre-ville sans défaut dans une métropole de plus de 100.000 habitants et un bien en périphérie dans une ville économiquement peu dynamique de 50.000 à 100.000 habitants.
Pour l’heure, l’indicateur Drimki/Immogroup Consulting couvre huit pôles urbains régionaux, chacun d’eux étant divisé en cinq de la manière suivante : une métropole, deux villes moyennes de 50.000 à 100.000 habitants, l’une dynamique économiquement, l’autre non, deux communes semi-rurales ou rurales, l’une bien desservie, l’autre isolée.
Les premiers résultats font ressortir des variations de prix importantes entre les quartiers d’une même métropole ou d’une même agglomération ou entre des logements avec et sans défauts.

(1) Une médiane est une valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Le prix médian, souvent différent du prix moyen, est celui qui indique que la moitié des transactions ont eu lieu à un prix inférieur et l’autre moitié à un prix supérieur.
Publié la première fois sur le site de l’Agefi le 06/05/2011

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